首页 >> 粗穗龙竹

国内楼市库存快速增加开发商紧急促销宽叶紫萁小齿锥花褐叶杜鹃纹苞菊乳源葡萄z

发布时间：2022-09-15 20:04:38 来源：华北农业网

国内楼市库存快速增加，开发商紧急“促销”

弦响，鸟落。2月下旬，国内楼市不断有降价声音传出。去年尚且供不应求，一夜间仿佛180度逆转。究竟是惊弓之鸟，还是熊市初临？向来风光无限的国内楼市，又何以走到这一步？

杭州第一降

2月24日，A股市场9只个股跌停，均为二三线地产股；同一时间，6只香港上市的内地房产股也下挫7%以上。2月25日，A股市场有10只地产股跌停，保利、招商、金地等一线龙头地产股均下跌近8%。是日，九成地产股下跌，地产板块暴跌5.21%，成交额较前一交易日放大五成。

令A股、港股地产板块暴跌者，源于杭州两个未上市房企的促销活动。首先降价的楼盘是德信·北海公园，2月18日，该关键配套项目补链盘宣布以15800元/平方米的价格清盘，比之前售价下降近3000元/平方米，这次降价也包括了最后推出的楼王。两天后距离该盘不远的天鸿·香榭里接过了降价的旗帜，此项目在原先均价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米的价格开售。

项目处于尾盘阶段，朝向、户型均非佳品，因此干脆降价回笼资金，开发商德信集团常务副总裁费忠敏如是道。在上述楼盘降价的同一天，德信集团又在杭州城东拿下了一块14万平方米的住宅地。“城北降价，城东拿地”，其表示“依然看好杭州市场”。

开发商的官方回复显然有所保留，因为国内新盘降价从来都不是简单的事情。就在天鸿·香榭里宣肉叶荚蒾布降价后不到24小时，近百名该盘业主包围了售楼部，拉横幅、砸沙盘。要求开发商赔偿早期业主的损失，显然这对开发商的品牌影响不小。

而对房价敏感的“房闹”事件，甚至已经延伸到尚未正式降价的项目。2月23日万科杭州项目，北宸之光也迎来了一众旧业主维权。实际上该楼盘二期要到三月中旬才开盘，但“维权”行动已经提前到来。据了解，该项目二期“吹风价”是1.3万元/平方米，比此前的均价常见故障5：下降近3000元/平方米。最后开发商同意为旧业主的住宅提升质量，包括安装太阳能热水器等附加条件。如此看来，开发商的降价似乎已是势在必行。

据了解，杭州的降价潮已经延伸到整个城北区域。截至2月26日，该区域除了上述三个项目，在售的5个楼盘的开发商报价，均有每平方米2000元~3000元的折让。

去化率普遍减弱

杭州的故事并非孤例。据统计，常州、宁波、天津等城市均有或明或暗地打折销售。但在一些业内人士眼中，这只是个别供求失衡城市的个别案例，不具有全国性。易居中国总裁周忻就在其实名微博上表示，这只是“房企年初先跑量求稳，以及城市供求关系”的正常反应。

平安证券认为，此次杭州降价的楼盘大多集中在拱墅区。该区域库存达到1.06万套短轴省藤，去化时间即某地区楼盘开盘到销售结束时间达17.6个月。如果考虑区域去年土地供应达到218万平方米，同比增长184%，未来潜在的供应较大。同样杭州市区的库存量也达到11.3万套，如果按照过去3个月平均销售面积计算，去化时间为15.6个月，处于相对较高的位置。

如果这只是杭州的特殊案例，全国的基本情况又如何呢？保利地产广东公司董事长余英是“铁涨派”，其公开表示：“2014年上半年是投资买房最佳时机”，其理由是，今年新拍土地的楼面地价基本和正在盐地碱蓬销售的房价持平，这些地王的房子最快年底才能入市，到时房价肯定会翻番。而2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，这批货上涨不多，预计下半年尾盘会上涨接轨2015年新房价格。

但从世联地产获得的监测看，情况却不容乐观。10大重点城市的数据显示，库存情况从11月底不断增加。截至今年1月底，10大城市商品房待售面积为8337.22万平方米，比去年11月底增加了317.43万平方米，去化时间由11月底的9.41个月攀升到10.87个月。其中一线城市存销比由6.82个月攀升到7.97个月，二线城市则由11.8个月攀升到13.28个月。

同时，库存增加的速度非常快。以率先降价的杭州为例，去年年底，该市去化周期达到9.8个月，到今年1月份骤然上升到13.3个月。从全国的角度看，杭州并非去化周期最长的城市，在CRIC研究中心的数据显示，截至1月底长春的去库存化周期也达到15.9个月。一方面源于供应量的增加，另一方面则是销售情况的停滞。

房子卖不动？

今年1月北京商品住宅共成交6908套，比去年同期下降44%，是近9年来1月销量的第二低。不过由于北京1月的供应增加也不高，这也使得北京的库存情况变化并不大。

但广州的情况却有所不同，2013年广州楼市的库存消化周期长期徘徊在6个半月左右，楼市供不应求。但到了今年年初，消化周期上升到9个月左右，到了2月底更是上升到10个月左右的水平。

同样，上海的数据也显示截至2月上旬，全市共有3阳桃2个项目入市，克尔瑞预计供应面积为92.9万平方米，是去年同期供应量的2.6倍。但今年14个入市纯新盘中，11个楼盘的去化率不足三成。

对于今年开年的销售不顺，大部分业内人士均认为是季节性因素。有分析认为今年的供应增加有限，去化率居高不下的情况不会长期出现。瑞银证券的研究报告显示：“2013年新开工面积仅增长14%，我们认为不足以使供需区域平衡或偏紧的局面在短期内出现逆转。”其判断降价销售现象不会蔓延至整个一二线城市。

问题是，房子卖不动的现象会持续多久？“今年国内继续实施宽松货币政策的可能性已经非常小，”亚银国际的首席分析师李大伟表示，这些年超发的货币已经带来一系列的负面影响，“近期央行一系列的正回购，显示管理层不扩大市场货币投放的决心。”其表示，这会让银行惜贷的情况加剧，也进一步抑制购房需求。

其实自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态中。“现在银行做的保本理财产品，给投资者的回报率已经达到6.2%，而个人按揭贷款按基准利率算才6.55%。”一股份制商业银行的分行行长向《中国经营报》表示，如果再加上各种成本，个人房贷可获收益已经非常低，因此在额度紧张的情况下，银行放房贷的动力不足。

而银行不惜高息揽储，也一步步推高房贷利率。2月下旬，调查了8家广深两地的商业银行，首套房房贷利率已经普遍上浮到10%以上，部分银行的首套房利率更上浮至20%，这无疑进一步增加了购房者的资金成本。

销量下跌15%是触发点

“购房者的购房需求还是很强烈，杭州两个项目降价之后去化率一周不到就达到了八成。”在杭州有项目的某上市地产商销售总监向表示，他认为购房需求不成问题，他们也会密切关注市场，“去化率肯定是今年最重要的数据”。

另一方面，该销售总监认为大型开发商的资金链并不紧张，“这些年销售情况不错，我们手头的现金是近5年最多的”，而近期一直传言收紧的开发贷“并未出现，一切如常”。上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，2013年上半年房企的资金状况，是自2010年以来首次步入宽松区间。

销售势头良好使多数房企手上的现金变得宽裕起来。保利地产2013年半年报显示，其上半年货币资金为351.5亿元，同比增长39.6%；招商地产同期货币资金为234.5亿元，同比增长30.7%曲折强度>150MP；金科股份去年上半年货币资金为109.4亿元，同比增长36.4%。而去年上半年十大标杆房企的国内外融资额超过495.6亿元，同比增长75.6%。

对于2014年开发商的资金链，分析师似乎态度乐观。申银万国证券认为，预计2014年整体资金余缺将略差于2013年，全年行业资金流入10万亿元，刚性流出7.6万亿元，行业资金余缺2.3万亿元，较2013年的2.5万亿元低6.8%，但仍处于历史较高位，与2009年和2010年相当，并远高于2011年及2012年1万亿元左右的水平。

而申银万国测算，即使银行不再新增开发贷款，在信贷增速为零增长的极端情况下，2014年会遇到资金余缺的拐点，行业销售额要下降15%以上。而该机构预测2014年房地产销售额会增长17%，所以其结论是“发生资金拐点的可能性甚低”。

来源：中国经营报

版权及免责声明：凡本所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息”，违者本将保留追究其相关法律的权力。凡转载文章，不代表本观点和立场。版权事宜请联系：。